아파트 전용면적 공급면적 차이 용어정리(계약면적, 기타면적, 공용면적, 서비스면적, 평수 계산기)

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• 1. 전용면적이란?
• 2. 공급면적이란?
• 3. 계약면적과 기타 면적 용어
• 4. 전용률이란?
• 5. 아파트 vs 빌라 : 면적 개념의 차이
• 6. 평수 계산법
• 7. 마무리

 

전용면적, 계약 면적 이해하기

 
아파트나 빌라를 매매하거나 분양받을 때 가장 먼저 확인하게 되는 정보 중 하나는 ‘면적’입니다.
그러나 ‘전용면적’, ‘공급면적’, ‘계약면적’ 등의 용어는 낯설고 헷갈리는 경우가 많습니다.
특히 아파트와 빌라는 면적을 표기하는 방식 자체가 다르기 때문에, 정확한 의미를 이해하지 못하면 실제 거주 공간에 대한 오해로 이어질 수 있습니다.

출처 - 국토교통부 블로그

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1. 전용면적이란?

 
전용면적은 말 그대로 거주자가 독립적으로 사용하는 공간을 말합니다.
구체적으로는 침실, 거실, 주방, 화장실, 복도, 현관 등 각 세대 안에서 생활하는 모든 실내 공간이 포함됩니다.
 
단, 발코니나 베란다 공간은 전용면적에 포함되지 않으며, 별도로 ‘서비스면적’이라고 부르기도 합니다.
전용면적은 아파트 청약 시 가장 핵심이 되는 기준입니다.
 
✅ 예시
전용면적 84㎡ 아파트는 내부 실사용 공간이 84㎡라는 뜻입니다.
 

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2. 공급면적이란?

 
공급면적은 전용면적에 더해, 복도, 계단, 엘리베이터 등 공용공간 중 주거자들이 함께 사용하는 면적을 합친 것입니다.
 

공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적

 
공급면적은 분양가 산정의 기준이 되기 때문에, 실제 전용면적보다 훨씬 큰 숫자로 표시되며, 사람들이 흔히 말하는 ‘몇 평짜리 집’이라는 표현은 공급면적 기준일 때가 많습니다.
 
✅ 예시
전용면적 84㎡, 공급면적 115㎡ → 약 34.8평
 

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3. 계약면적과 기타 면적 용어

 

• 계약면적 : 공급면적에 기타 공용면적(예: 지하주차장, 커뮤니티 시설 등)을 더한 면적입니다.
• 서비스면적 : 분양 면적에는 포함되지 않지만 제공되는 공간(발코니 등)
• 실사용면적 : 전용면적 + 확장된 발코니 등 실제 사용하는 전체 공간

 
계약면적은 특히 오피스텔에서 많이 사용되며, 전용률이 낮아 실내가 좁게 느껴질 수 있습니다.

출처 - 국토 교통부 블로그

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4. 전용률이란?

 
전용률은 다음과 같은 공식으로 계산됩니다.
 

전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100

 
전용률이 높을수록 실제 생활 공간의 비율이 크다는 뜻입니다.
일반 아파트는 전용률이 70~80%인 경우가 많고, 오피스텔이나 빌라는 보통 50~60% 수준입니다.
 
✅ 참고
전용률 80% 이상인 아파트는 공간 효율이 높고 관리비가 낮을 가능성이 높습니다.

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5. 아파트 vs 빌라  vs 오피스텔 : 면적 개념의 차이

구분	아파트	빌라(다세대 주택)	오피스텔
전용면적	실내 공간만 표시	실내 공간만 표시	실내 공간만 표시
공급면적	전용면적 + 주거공용면적(복도, 계단 등)	보통 표시하지 않음(전용면적만 표기되는 경우 많음)	잘 사용하지 않음 (공급면적 개념 없음)
계약면적	일부 분양 시 표시됨	거의 사용하지 않음	통상적으로 계약면적 기준(전용 + 복도 등 전체 포함)
전용률	70~85% 수준	50~65% 수준	40~55% 수준 (낮음)
서비스면적	발코니, 다용도실 등 확장 가능 공간	있음 (보통 실내 포함 후 계약)	거의 없음
실사용 공간 체감	공급면적 대비 넓은 편	공급면적 고지 없어 체감 차이 큼	계약면적 대비 실사용 좁은 편

1. 아파트

• 가장 표준화된 면적 구조를 가지고 있습니다.
• 분양 공고 시 전용면적과 공급면적이 모두 표시되며, 청약 시 중요한 기준이 됩니다.
• 공용 공간이 포함된 공급면적 기준으로 분양가가 정해지며, 전용률은 약 75~85% 수준입니다.

 
2. 빌라 (다세대 주택)

• 공급면적이 명확히 표시되지 않는 경우가 많고, 대부분 전용면적 기준으로 거래가 이루어집니다.
• 전용률은 아파트보다 낮아 실사용 공간이 작게 느껴질 수 있습니다.
• 계약 전 실제 평수와 확장 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 
3. 오피스텔

• 계약면적 기준으로 광고하거나 거래되며, 내부 구조에 따라 체감 면적이 크게 달라집니다.
• 복도, 계단 등 건물 내 공용면적까지 포함되므로 전용률은 40~55%로 낮습니다.
• 따라서 같은 평수여도 실제 사용 공간은 좁고, 천장고도 낮은 경우가 많습니다.

 

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✅ 예시로 보는 차이

주거형태	표기 면적(㎡)	실사용 면적(㎡)	환산 평수	전용률
아파트	공급 112 / 전용 84	약 84	약 25.4평	약 75%
빌라	전용 59	약 59	약 17.8평	공급면적 고지 없음
오피스텔	계약면적 84	전용 약 42~48	약 12.7~14.5평	약 50% 이하

 
✅ 아파트의 경우
아파트는 가장 표준화된 면적 체계를 따릅니다. 예를 들어, 전용면적이 84㎡인 아파트는 공급면적이 약 112㎡ 정도인 경우가 많습니다.
여기서 공급면적에는 전용면적 외에 복도, 계단, 엘리베이터 등 공용으로 사용하는 면적이 포함되어 있습니다.
 
이 경우 전용률은 약 75% 수준이며, 실제 거주자가 사용하는 실내 공간은 84㎡, 즉 약 25.4평에 해당합니다.
공간 효율이 높고, 거주 만족도도 상대적으로 높은 편입니다.

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✅ 빌라의 경우
 
빌라는 대부분 전용면적만을 기준으로 면적이 고지됩니다. 예를 들어, 전용면적이 59㎡인 빌라라면, 별도의 공급면적이나 계약면적은 표기되지 않을 수 있습니다.
공용 공간이 적은 구조 특성상, 전용률은 아파트보다 약간 낮거나 비슷할 수 있으나, 체감상 실거주 면적이 협소하게 느껴질 가능성도 존재합니다.
실제 사용 공간은 약 17.8평 정도이며, 베란다나 발코니가 포함된 경우에도 별도로 확장 유무를 확인해야 정확한 체감 면적을 알 수 있습니다.

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✅ 오피스텔의 경우
오피스텔은 면적을 ‘계약면적’ 기준으로 고지하는 것이 일반적입니다. 예를 들어, 계약면적이 84㎡로 표기된 오피스텔의 경우, 전용면적은 실제로 약 42~48㎡ 수준일 수 있습니다.
이는 오피스텔의 구조상 엘리베이터 홀, 복도, 로비 등의 면적까지 포함하여 계산되기 때문입니다.
결과적으로 전용률은 50% 전후로 매우 낮은 편이며, 실사용 면적은 약 12.7평에서 14.5평 정도로 아파트보다 현저히 좁습니다.
 
같은 ‘84㎡’라고 해도,
• 아파트는 실내 25평 이상
• 빌라는 실내 17평 수준
• 오피스텔은 실내 13~14평 정도의 거주 공간만 제공되는 셈입니다.
 
같은 “84㎡”라고 해도 아파트와 오피스텔의 실제 거주 공간은 두 배 가까이 차이납니다.
 

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🔍 정리: 어떤 면적 기준을 봐야 할까?

• 실제 생활 공간이 중요한 경우 → “전용면적” 확인
• 분양가, 가격 비교가 필요한 경우 → “공급면적 또는 계약면적” 확인
• 전용률이 높은 주택이 효율적이며 관리비도 유리

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6. 평수 계산법

 
1평 = 3.3058㎡이므로
 

평수 = 면적(㎡) ÷ 3.3058

 
예를 들어, 전용면적 84㎡의 경우 84 ÷ 3.3058 ≒ 25.41평
 
공급면적 115㎡라면 115 ÷ 3.3058 ≒ 34.8평
 

좀 더 쉽게 하는 방법이 있다면?

 
✅ 방법 1. 끝자리 수 잘라내고 3 곱하기
 

제곱미터에서 끝자리 수를 버리고, 앞자리만 × 3

 

• 84㎡ → 80 × 3 = 240 ÷ 10 = 약 24평
• 59㎡ → 50 × 3 = 150 ÷ 10 = 약 15평

👉 실제 평수보다 약간 작게 나오는 경향이 있지만, 빠르게 대략 계산할 때 편리합니다.
 
✅ 방법 2. 끝자리가 5 이상이면 반올림 후 계산
 

제곱미터 끝자리가 5 이상이면 반올림 → × 3

 

• 84㎡ → 반올림하면 80 → 80 × 3 = 240 ÷ 10 = 24평
• 86㎡ → 반올림하면 90 → 90 × 3 = 270 ÷ 10 = 27평
• 59㎡ → 끝자리가 9니까 60 → 60 × 3 = 180 ÷ 10 = 18평

👉 오차는 조금 있지만, 실제 체감 평수와 거의 비슷하게 맞춰집니다.
 
✅ 부동산 매물에서는 전용면적보다는 평수(공급면적 기준)를 먼저 제시하는 경우가 많습니다.

 

평수 계산하러 가기

 

 

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7. 마무리

 
아파트든 빌라든 면적 용어를 제대로 이해하지 못하면, 실제보다 좁은 공간에 비싼 비용을 지불하는 불상사가 생길 수 있습니다.
전용면적과 공급면적의 차이, 전용률, 계약면적 등은 모두 실제 생활 공간과 직결되기 때문에 꼭 확인해야 할 핵심 정보입니다.
주택을 선택할 때 단순히 “몇 평이냐”를 넘어,
✔ 전용면적이 얼마나 되는지
✔ 전용률이 몇 %인지
✔ 실제 체감 면적이 어떤지
직접 비교하고 분석해보는 습관이 필요합니다.